En 2000, Mona Lisa, promoteur spécialisé dans les résidences services, vend des chambres dans des hôtels à des investisseurs particuliers attirés par de substantiels avantages fiscaux. Le principe en est simple : vous achetez une chambre ou un appartement dans une résidence exploitée par une société avec laquelle vous signez un bail commercial. L'exploitant gère la résidence, loue les chambres d'hôtel ou appartement de vacances et vous verse un loyer convenu dans le bail commercial. Dans tous la plupart des cas, les clients adoptent l'avantage fiscal du loueur en meublé professionnel (LMP). Pour l'obtenir, il faut dégager au minimum 23 000 euros de revenus fonciers. C'est, comme par hasard, le montant du loyer prévu dans le bail commercial pour l'achat de deux chambre ou d'une suite dans un établissement "Mona Lisa", soit un investissement d'environ 400.000 euros. Ce montage représente une belle rentabilité de 5,75% quasi nette d'impôt. Une apparente bonne affaire!
Mais voilà, en 2008, la gestion de Mona Lisa patine. Les formidables rentabilités promises sont dures à tenir et les commissions dégagées sur la vente de nouvelles résidences ne suffisent plus à compenser les pertes d'exploitation sur les programmes vendus les années précédentes. Le château de cartes s'écroule. En 2008 et 2009, les investisseurs ne perçoivent pas un centime de loyer de la part de Mona Lisa Hôtels et Résidences. Par contre, ils doivent continuer à rembourser leurs crédits... Une situation plaçant certains budgets familiaux mal conseillés ou victimes de vendeurs peu scrupuleux au bord de la faillite personnelle.
Anticipant la chute finale de l'exploitant, les investisseurs se regroupent en association, commandent un audit de l'exploitation de leur hôtel et décident d'assurer eux-mêmes le contrôle de la gestion via un exploitant choisi par leurs soins. Le résultat de leur audit laisse apparaitre que le projet est économiquement viable sur la base d'un loyer annuel global d'environ 400.000 euros, contre les 600.000 prévus lors du bail signé avec Mona Lisa.
Le dépot de bilan de Mona Lisa va tout bouleverser.
Le tribunal de commerce de Paris prononce début 2010 la liquidation judiciaire de l'exploitant et, curieusement, cède pour 2 millions d'euros (une somme ridicule) l'exploitation de 18 résidences à un nouvel exploitant. Cette décision, compréhensible dans le cas d'une reprise d'actifs conditionnée est fortement contestée par les propriétaires (les investisseur) dans le cas d'une liquidation. Ils refusent de signer un bail avec un exploitant qu'ils n'ont pas choisi et qui leur promet un loyer de 150 000€ (qutre fois moins que prévu). Quelques mois plus tard, c'est la guerre avec le liquidateur judiciaire qui a confié leurs clés au nouvel exploitant, Dofre Estate. Un nouvel exploitant qui se retrouve sans bail et que les investisseurs considèrent purement et simplement comme un squatteur.
L'avocat des "Mona Lisa" multiplie les procédures afin d'obtenir l'expulsion de l'"exploitant-squatteur". Après avoir obtenu gain de cause à Poitiers, Colmar et Saint Gaudens, il plaide demain à Draguignan.
Quelques soient les résultats de ces procédures, gageons que les investisseurs ne sont pas prêt de revoir le montant de leurs investissements ni les avantages fiscaux auxquels ils s'attendaient. Leur aventure doit faire réfléchir bon nombre de Français, toujours prêts à investir les yeux fermés dès lors qu'on leur promet une "défiscalisation". Elle doit faire aussi réfléchir tous ceux qui, trop facilement, prennent les investisseurs pour d'affreux capitalistes qui ne méritent rien de mieux que d'être tondus et sur qui doivent fondre les foudres des redresseurs de torts de Bercy.....
Mais voilà, en 2008, la gestion de Mona Lisa patine. Les formidables rentabilités promises sont dures à tenir et les commissions dégagées sur la vente de nouvelles résidences ne suffisent plus à compenser les pertes d'exploitation sur les programmes vendus les années précédentes. Le château de cartes s'écroule. En 2008 et 2009, les investisseurs ne perçoivent pas un centime de loyer de la part de Mona Lisa Hôtels et Résidences. Par contre, ils doivent continuer à rembourser leurs crédits... Une situation plaçant certains budgets familiaux mal conseillés ou victimes de vendeurs peu scrupuleux au bord de la faillite personnelle.
Anticipant la chute finale de l'exploitant, les investisseurs se regroupent en association, commandent un audit de l'exploitation de leur hôtel et décident d'assurer eux-mêmes le contrôle de la gestion via un exploitant choisi par leurs soins. Le résultat de leur audit laisse apparaitre que le projet est économiquement viable sur la base d'un loyer annuel global d'environ 400.000 euros, contre les 600.000 prévus lors du bail signé avec Mona Lisa.
Le dépot de bilan de Mona Lisa va tout bouleverser.
Le tribunal de commerce de Paris prononce début 2010 la liquidation judiciaire de l'exploitant et, curieusement, cède pour 2 millions d'euros (une somme ridicule) l'exploitation de 18 résidences à un nouvel exploitant. Cette décision, compréhensible dans le cas d'une reprise d'actifs conditionnée est fortement contestée par les propriétaires (les investisseur) dans le cas d'une liquidation. Ils refusent de signer un bail avec un exploitant qu'ils n'ont pas choisi et qui leur promet un loyer de 150 000€ (qutre fois moins que prévu). Quelques mois plus tard, c'est la guerre avec le liquidateur judiciaire qui a confié leurs clés au nouvel exploitant, Dofre Estate. Un nouvel exploitant qui se retrouve sans bail et que les investisseurs considèrent purement et simplement comme un squatteur.
L'avocat des "Mona Lisa" multiplie les procédures afin d'obtenir l'expulsion de l'"exploitant-squatteur". Après avoir obtenu gain de cause à Poitiers, Colmar et Saint Gaudens, il plaide demain à Draguignan.
Quelques soient les résultats de ces procédures, gageons que les investisseurs ne sont pas prêt de revoir le montant de leurs investissements ni les avantages fiscaux auxquels ils s'attendaient. Leur aventure doit faire réfléchir bon nombre de Français, toujours prêts à investir les yeux fermés dès lors qu'on leur promet une "défiscalisation". Elle doit faire aussi réfléchir tous ceux qui, trop facilement, prennent les investisseurs pour d'affreux capitalistes qui ne méritent rien de mieux que d'être tondus et sur qui doivent fondre les foudres des redresseurs de torts de Bercy.....
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