Le Président Nicolas Sarkozy a dévoilé aujourd'hui les modalités du nouveau prêt à taux zéro (applicable dès 2011). Se substituant aux trois dispositifs existants, il n'est, à notre avis, pas la solution au problème du logement en France.
Partant du constat que 56% des Français étaient propriétaires de leur logement en 2007 et que leur proportion n'avait augmenté que de 1,2 point entre 2002 et 2007, le chef de l'État a renouvelé son souhait de voir la France revenir à proximité des 70% de la moyenne européenne. C'est l'objectif politique qu'il assigne à ce nouveau PTZ. Les trois mesures existantes s'effaceront au 31 décembre prochain pour laisser la place à ce nouveau PTZ.
Réservé aux primo-accédants, ceux ci bénéficieront d'un crédit gratuit pour un montant pouvant aller jusqu'à 40% du prix du bien acheté dans la limite d'un plafond modulable en fonction des prix de l'immobilier locatif.
MAIS:
Ce pourcentage maximum sera réservé à des logements neufs économes en énergie et situés dans des zones où l'immobilier est « tendu » et donc cher, à savoir les grandes agglomérations comme Paris, Lyon et Marseille ou encore la Côte d'Azur.
Le montant du prêt PTZ+ descendra jusqu'à 10% pour les logements anciens à faible performance énergétique.
Accordé sans conditions de ressources, le PTZ+ étalera son remboursement en fonction du niveau de revenu du foyer emprunteur (entre 5 et 30 ans)
Au delà du discours strictement politicien, le PTZ+ a surtout comme objectif de permettre à l'État d'économiser à terme 1,6 milliard d'euros par an. En effet, il remplacera à la fois le prêt à taux zéro actuel, le Pass-Foncier et le crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt immobilier. Cette dernière mesure est estimée particulièrement onéreuse par les technocrates de Bercy qui en évaluent le coût à 3 milliards d'Euros.
Déjà, nous entendons fleurir les louanges des professionnels de la banque et de l'immobilier qui réagissent positivement à cette annonce. « Ils estiment que cette mesure atteindra ses objectifs et permettra à plus de familles françaises de devenir propriétaires ». Je crois pour ma part que les banquiers se disent que derrière les emprunts à taux zéro, il y aura des crédits complémentaires, que l'amortissement du PTZ+ étant longue, ils pourront faire passer plus de crédits complémentaires (nous appelons cela « élargir l'assiette de solvabilité ») donc se gaver. Quant aux « professionnels de l'immobilier », j'imagine qu'il s'agit des promoteurs, nous allons voir pourquoi.
Vous l'avez deviné, mon analyse est un petit peu plus modérée que celle de ces chers « professionnels ».
Mes premiers calculs me permettent de penser que si les personnes à faibles revenus achetant de petits appartements labellisés « énergie » vont pouvoir s'y retrouver, les familles de la classe moyenne, celle qui est le plus touché par la baisse du pouvoir d'achat et l'augmentation de la fiscalité générale y perdent beaucoup (par rapport aux dispositions précédentes).
Ce ciblage social m'indispose à plusieurs titres. Tout d'abord, c'est, une fois encore, ceux qui gagnent trois fois le smic et plus par foyer qui voient leur pouvoir d'achat, leur capacité de constitution de patrimoine amputés. C'est d'autant plus regrettable que cette catégorie est celle qui, depuis quelques années trinque en permanence, celle que l'on dit vouloir voir préparer sa retraite alor qu'on l'empêche de se constituer un patrimoine. Ensuite, le ciblage des faibles revenus afin de les amener à la propriété immobilière de leur résidence principale, cela me rappelle trop un certain volontarisme politique de Bill Clinton qui a généré.... la crise des subprimes. Enfin, l'optimisation du système va inciter à construire petit, pas cher, ce n'est pas facteur de qualité de vie.
Autre reproche que je fais à ce dispositif: En privilégiant les habitats neufs, il risque d'accentuer l'abandon, voire la démolition de logements qui auraient pu être restaurés. C'est un coup dur pour le marché de la rénovation et pour le patrimoine architectural français.
Enfin, accentuer l'aide à la propriété du logement sur l'unique résidence principale et sur les primo-accédants ne va certainement aider à la mobilité, facteur important de la reprise de l'emploi en France. Au contraire, la mesure du crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt permettait d'alléger le coût d'acquisition tout en autorisant une éventuelle mise en location en cas de nécessité de déménagement. La propriété de sa résidence principale ne devenait pas un « fil à la patte » supplémentaire.
En conclusion, je dirai que les mesures de soit disant rabot des niches fiscales auront un impact négatif sur la construction et la réhabilitation dans les années qui viennent. Il y a un manque crucial de logements en France et tout ce qui pouvait aider au maintien du marché est actuellement détricoté.
Partant du constat que 56% des Français étaient propriétaires de leur logement en 2007 et que leur proportion n'avait augmenté que de 1,2 point entre 2002 et 2007, le chef de l'État a renouvelé son souhait de voir la France revenir à proximité des 70% de la moyenne européenne. C'est l'objectif politique qu'il assigne à ce nouveau PTZ. Les trois mesures existantes s'effaceront au 31 décembre prochain pour laisser la place à ce nouveau PTZ.
Réservé aux primo-accédants, ceux ci bénéficieront d'un crédit gratuit pour un montant pouvant aller jusqu'à 40% du prix du bien acheté dans la limite d'un plafond modulable en fonction des prix de l'immobilier locatif.
MAIS:
Ce pourcentage maximum sera réservé à des logements neufs économes en énergie et situés dans des zones où l'immobilier est « tendu » et donc cher, à savoir les grandes agglomérations comme Paris, Lyon et Marseille ou encore la Côte d'Azur.
Le montant du prêt PTZ+ descendra jusqu'à 10% pour les logements anciens à faible performance énergétique.
Accordé sans conditions de ressources, le PTZ+ étalera son remboursement en fonction du niveau de revenu du foyer emprunteur (entre 5 et 30 ans)
Au delà du discours strictement politicien, le PTZ+ a surtout comme objectif de permettre à l'État d'économiser à terme 1,6 milliard d'euros par an. En effet, il remplacera à la fois le prêt à taux zéro actuel, le Pass-Foncier et le crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt immobilier. Cette dernière mesure est estimée particulièrement onéreuse par les technocrates de Bercy qui en évaluent le coût à 3 milliards d'Euros.
Déjà, nous entendons fleurir les louanges des professionnels de la banque et de l'immobilier qui réagissent positivement à cette annonce. « Ils estiment que cette mesure atteindra ses objectifs et permettra à plus de familles françaises de devenir propriétaires ». Je crois pour ma part que les banquiers se disent que derrière les emprunts à taux zéro, il y aura des crédits complémentaires, que l'amortissement du PTZ+ étant longue, ils pourront faire passer plus de crédits complémentaires (nous appelons cela « élargir l'assiette de solvabilité ») donc se gaver. Quant aux « professionnels de l'immobilier », j'imagine qu'il s'agit des promoteurs, nous allons voir pourquoi.
Vous l'avez deviné, mon analyse est un petit peu plus modérée que celle de ces chers « professionnels ».
Mes premiers calculs me permettent de penser que si les personnes à faibles revenus achetant de petits appartements labellisés « énergie » vont pouvoir s'y retrouver, les familles de la classe moyenne, celle qui est le plus touché par la baisse du pouvoir d'achat et l'augmentation de la fiscalité générale y perdent beaucoup (par rapport aux dispositions précédentes).
Ce ciblage social m'indispose à plusieurs titres. Tout d'abord, c'est, une fois encore, ceux qui gagnent trois fois le smic et plus par foyer qui voient leur pouvoir d'achat, leur capacité de constitution de patrimoine amputés. C'est d'autant plus regrettable que cette catégorie est celle qui, depuis quelques années trinque en permanence, celle que l'on dit vouloir voir préparer sa retraite alor qu'on l'empêche de se constituer un patrimoine. Ensuite, le ciblage des faibles revenus afin de les amener à la propriété immobilière de leur résidence principale, cela me rappelle trop un certain volontarisme politique de Bill Clinton qui a généré.... la crise des subprimes. Enfin, l'optimisation du système va inciter à construire petit, pas cher, ce n'est pas facteur de qualité de vie.
Autre reproche que je fais à ce dispositif: En privilégiant les habitats neufs, il risque d'accentuer l'abandon, voire la démolition de logements qui auraient pu être restaurés. C'est un coup dur pour le marché de la rénovation et pour le patrimoine architectural français.
Enfin, accentuer l'aide à la propriété du logement sur l'unique résidence principale et sur les primo-accédants ne va certainement aider à la mobilité, facteur important de la reprise de l'emploi en France. Au contraire, la mesure du crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt permettait d'alléger le coût d'acquisition tout en autorisant une éventuelle mise en location en cas de nécessité de déménagement. La propriété de sa résidence principale ne devenait pas un « fil à la patte » supplémentaire.
En conclusion, je dirai que les mesures de soit disant rabot des niches fiscales auront un impact négatif sur la construction et la réhabilitation dans les années qui viennent. Il y a un manque crucial de logements en France et tout ce qui pouvait aider au maintien du marché est actuellement détricoté.
