Le nouveau Prêt à Taux Zéro (PTZ+) adroit à une présentation présidentielle!

Le Président Nicolas Sarkozy a dévoilé aujourd'hui les modalités du nouveau prêt à taux zéro (applicable dès 2011). Se substituant aux trois dispositifs existants, il n'est, à notre avis, pas la solution au problème du logement en France.

Partant du constat que 56% des Français étaient propriétaires de leur logement en 2007 et que leur proportion n'avait augmenté que de 1,2 point entre 2002 et 2007, le chef de l'État a renouvelé son souhait de voir la France revenir à proximité des 70% de la moyenne européenne. C'est l'objectif politique qu'il assigne à ce nouveau PTZ. Les trois mesures existantes s'effaceront au 31 décembre prochain pour laisser la place à ce nouveau PTZ.
Réservé aux primo-accédants, ceux ci bénéficieront d'un crédit gratuit pour un montant pouvant aller jusqu'à 40% du prix du bien acheté dans la limite d'un plafond modulable en fonction des prix de l'immobilier locatif.

MAIS:

Ce pourcentage maximum sera réservé à des logements neufs économes en énergie et situés dans des zones où l'immobilier est « tendu » et donc cher, à savoir les grandes agglomérations comme Paris, Lyon et Marseille ou encore la Côte d'Azur.
Le montant du prêt PTZ+ descendra jusqu'à 10% pour les logements anciens à faible performance énergétique.
Accordé sans conditions de ressources, le PTZ+ étalera son remboursement en fonction du niveau de revenu du foyer emprunteur (entre 5 et 30 ans)

Au delà du discours strictement politicien, le PTZ+ a surtout comme objectif de permettre à l'État d'économiser à terme 1,6 milliard d'euros par an. En effet, il remplacera à la fois le prêt à taux zéro actuel, le Pass-Foncier et le crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt immobilier. Cette dernière mesure est estimée particulièrement onéreuse par les technocrates de Bercy qui en évaluent le coût à 3 milliards d'Euros.

Déjà, nous entendons fleurir les louanges des professionnels de la banque et de l'immobilier qui réagissent positivement à cette annonce. « Ils estiment que cette mesure atteindra ses objectifs et permettra à plus de familles françaises de devenir propriétaires ». Je crois pour ma part que les banquiers se disent que derrière les emprunts à taux zéro, il y aura des crédits complémentaires, que l'amortissement du PTZ+ étant longue, ils pourront faire passer plus de crédits complémentaires (nous appelons cela « élargir l'assiette de solvabilité ») donc se gaver. Quant aux « professionnels de l'immobilier », j'imagine qu'il s'agit des promoteurs, nous allons voir pourquoi.

Vous l'avez deviné, mon analyse est un petit peu plus modérée que celle de ces chers « professionnels ».
Mes premiers calculs me permettent de penser que si les personnes à faibles revenus achetant de petits appartements labellisés « énergie » vont pouvoir s'y retrouver, les familles de la classe moyenne, celle qui est le plus touché par la baisse du pouvoir d'achat et l'augmentation de la fiscalité générale y perdent beaucoup (par rapport aux dispositions précédentes).
Ce ciblage social m'indispose à plusieurs titres. Tout d'abord, c'est, une fois encore, ceux qui gagnent trois fois le smic et plus par foyer qui voient leur pouvoir d'achat, leur capacité de constitution de patrimoine amputés. C'est d'autant plus regrettable que cette catégorie est celle qui, depuis quelques années trinque en permanence, celle que l'on dit vouloir voir préparer sa retraite alor qu'on l'empêche de se constituer un patrimoine. Ensuite, le ciblage des faibles revenus afin de les amener à la propriété immobilière de leur résidence principale, cela me rappelle trop un certain volontarisme politique de Bill Clinton qui a généré.... la crise des subprimes. Enfin, l'optimisation du système va inciter à construire petit, pas cher, ce n'est pas facteur de qualité de vie.

Autre reproche que je fais à ce dispositif: En privilégiant les habitats neufs, il risque d'accentuer l'abandon, voire la démolition de logements qui auraient pu être restaurés. C'est un coup dur pour le marché de la rénovation et pour le patrimoine architectural français.

Enfin, accentuer l'aide à la propriété du logement sur l'unique résidence principale et sur les primo-accédants ne va certainement aider à la mobilité, facteur important de la reprise de l'emploi en France. Au contraire, la mesure du crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt permettait d'alléger le coût d'acquisition tout en autorisant une éventuelle mise en location en cas de nécessité de déménagement. La propriété de sa résidence principale ne devenait pas un « fil à la patte » supplémentaire.

En conclusion, je dirai que les mesures de soit disant rabot des niches fiscales auront un impact négatif sur la construction et la réhabilitation dans les années qui viennent. Il y a un manque crucial de logements en France et tout ce qui pouvait aider au maintien du marché est actuellement détricoté.

Les "Mona Lisa" n'ont pas retrouvé le sourire.....

En 2000, Mona Lisa, promoteur spécialisé dans les résidences services, vend des chambres dans des hôtels à des investisseurs particuliers attirés par de substantiels avantages fiscaux. Le principe en est simple : vous achetez une chambre ou un appartement dans une résidence exploitée par une société avec laquelle vous signez un bail commercial. L'exploitant gère la résidence, loue les chambres d'hôtel ou appartement de vacances et vous verse un loyer convenu dans le bail commercial. Dans tous la plupart des cas, les clients adoptent l'avantage fiscal du loueur en meublé professionnel (LMP). Pour l'obtenir, il faut dégager au minimum 23 000 euros de revenus fonciers. C'est, comme par hasard, le montant du loyer prévu dans le bail commercial pour l'achat de deux chambre ou d'une suite dans un établissement "Mona Lisa", soit un investissement d'environ 400.000 euros. Ce montage représente une belle rentabilité de 5,75% quasi nette d'impôt. Une apparente bonne affaire!

Mais voilà, en 2008, la gestion de Mona Lisa patine. Les formidables rentabilités promises sont dures à tenir et les commissions dégagées sur la vente de nouvelles résidences ne suffisent plus à compenser les pertes d'exploitation sur les programmes vendus les années précédentes. Le château de cartes s'écroule. En 2008 et 2009, les investisseurs ne perçoivent pas un centime de loyer de la part de Mona Lisa Hôtels et Résidences. Par contre, ils doivent continuer à rembourser leurs crédits... Une situation plaçant certains budgets familiaux mal conseillés ou victimes de vendeurs peu scrupuleux au bord de la faillite personnelle.

Anticipant la chute finale de l'exploitant, les investisseurs se regroupent en association, commandent un audit de l'exploitation de leur hôtel et décident d'assurer eux-mêmes le contrôle de la gestion via un exploitant choisi par leurs soins. Le résultat de leur audit laisse apparaitre que le projet est économiquement viable sur la base d'un loyer annuel global d'environ 400.000 euros, contre les 600.000 prévus lors du bail signé avec Mona Lisa.

Le dépot de bilan de Mona Lisa va tout bouleverser.

Le tribunal de commerce de Paris prononce début 2010 la liquidation judiciaire de l'exploitant et, curieusement, cède pour 2 millions d'euros (une somme ridicule) l'exploitation de 18 résidences à un nouvel exploitant. Cette décision, compréhensible dans le cas d'une reprise d'actifs conditionnée est fortement contestée par les propriétaires (les investisseur) dans le cas d'une liquidation. Ils refusent de signer un bail avec un exploitant qu'ils n'ont pas choisi et qui leur promet un loyer de 150 000€ (qutre fois moins que prévu). Quelques mois plus tard, c'est la guerre avec le liquidateur judiciaire qui a confié leurs clés au nouvel exploitant, Dofre Estate. Un nouvel exploitant qui se retrouve sans bail et que les investisseurs considèrent purement et simplement comme un squatteur.

L'avocat des "Mona Lisa" multiplie les procédures afin d'obtenir l'expulsion de l'"exploitant-squatteur". Après avoir obtenu gain de cause à Poitiers, Colmar et Saint Gaudens, il plaide demain à Draguignan.

Quelques soient les résultats de ces procédures, gageons que les investisseurs ne sont pas prêt de revoir le montant de leurs investissements ni les avantages fiscaux auxquels ils s'attendaient. Leur aventure doit faire réfléchir bon nombre de Français, toujours prêts à investir les yeux fermés dès lors qu'on leur promet une "défiscalisation". Elle doit faire aussi réfléchir tous ceux qui, trop facilement, prennent les investisseurs pour d'affreux capitalistes qui ne méritent rien de mieux que d'être tondus et sur qui doivent fondre les foudres des redresseurs de torts de Bercy.....

Pourquoi je juge le Stress Test des banques européennes plus inquiétant que rassurant…

En février 2009, les américains avaient lancé un Stress Test. Nous avions déjà jugé à l’époque que l’exercice était « gentiment » organisé. Il avait pourtant entraîné la recapitalisation de 10 banques sur 19. Aujourd’hui, en Europe, seules 7 sur 91 seraient susceptibles de faillir en cas de nouvelle crise. Nous doutons fortement de la sincérité de ce résultat et voici pourquoi :

Tout d’abord, comprenons à quoi servent ces stress tests. Ils servent à rassurer les marchés sur la solidité du secteur bancaire. Vous l’avez compris, pour rassurer les marchés, il vaut mieux éviter d’apporter des résultats trop mauvais.

Pour cela, on définit trois scénarios : un scénario de base, un scénario de récession (3 points de moins de PIB que prévu) et un scénario dans lequel interviendrait de fortes pertes sur les emprunts d'État. Mais voilà, ces trois scénarios sont beaucoup trop modérés. Pourquoi aucune hypothèse ne retient le cas d'un défaut de paiement pur et simple d'un pays ? N’oublions pas que cela a failli être le cas récemment de la Grèce (probablement pas sortie définitivement du bourbier comme l’annonce la voix officielle), de l’Islande il y a deux ans (sauvée par la Russie) et que d’autres Etats pourraient connaître cette situation bientôt. Au lieu de cela, les seuils de pertes potentielles retenue sur les dettes souveraines ne seraient que de 8% pour le Portugal et l'Irlande, 5% pour l'Espagne, 2,5% pour l'Italie et…. 17% pour la Grèce. Oui, vous avez bien lu, 17% quand Moody's et Citigroup prévoient 40% !!!

Même avec des scénarios que nous qualifierons « d’un petit peu légers », on risque toujours des surprises, tellement les banques ont pris l’habitude de dissimuler la réalité de leurs situations dans des arguties comptables que les normes « Bâle » encouragent.

Alors, on se souvient de l’existence des banques centrales nationales. On décide que ce Stess Test serait réalisé selon le principe d’auto-correction, ou auto-notation, qui fait que chaque banque effectue ses propres calculs qui sont ensuite transmis à la banque centrale nationale qui les envoie ensuite à la BCE. Cette dernière n’ayant qu’un rôle de compilateur, elle ne peut voir son crédit entamé au cas où un avenir plus ou moins proche venait à contredire les résultats du test. Mais voilà, comme chaque Banque Centrale a sa propre définition des différents indicateurs, elles sont souvent tentées de sauver la face en prenant des critères qui avantagent leurs banques. C'est par exemple ce qui est reproché à l'Espagne. Pour s'assurer un succès, la Banque Centrale espagnole aurait autorisé les banques du pays à comptabiliser les aides du fonds de secours espagnol dans leurs capitaux propres. Or comme le rappelle le journal El Economista, ces aides ne sont que des prêts que les caisses d'épargne devront à terme rembourser...

C’est probablement à ces deux points que le FMI faisait allusion en début de semaine lorsqu’il regrettait « le manque de rigueur et l’opacité » de l’exercice.

Dans ces conditions, c’est sans surprise que la plupart des banques ont passé les tests avec succès.

Dans le détail, les 7 banques sont : l'allemande Hypo Real Estate, les caisses d'épargne espagnoles Diada, Cajasur, Espiga, Unnim et Banca Civica, ainsi que de la grecque ATE (Agricultural bank of Grece). Que du classique.

La France est fière, aucune banque française n’est concernée, Christine Lagarde fait cocorico (raison de plus pour se méfier…), mais qu’en aurait il été si l’hypothèse de défaut de paiement total de la Grèce avait été retenu ?????

En conclusion, ce Stress Test ne va rassurer aucun professionnel. Aura-t-il une influence sur les marchés ? A court terme, impossible à dire, ceux-ci étant parfaitement irrationnels. A long terme, oui, mais plutôt à la défiance qu’à la confiance. Quand un de vos partenaires « truque » des résultats, c’est qu’il a quelque chose à cacher. Même si vous ne savez pas quoi, vous allez prendre des précautions avant de travailler avec lui. Voilà pourquoi je juge ce test plus inquiétant que rassurant.

Addendum:

Nous apprenons aujourd'hui, par le Financial Time, qu'en Allemagne, six des 14 établissements soumis aux tests de résistance se sont abstenus de préciser le risque sur la dette souveraine. Il s'agit de Deutsche Bank, Postbank, Hypo Real Estate, les groupes mutualistes DZ et WGZ Bank, ainsi que la banque publique régionale berlinoise Landesbank Berlin.

Cet oubli volontaire ne fait que renforcer l'impression que les banques allemandes ont quelque chose à se reprocher.

Des chiffres qui devraient faire réfléchir nos démagogues de service !!!

ISF 2010: Plus de 1.1 Milliard d'Euros ont été investis dans les fonds propres des PME françaises!

Alors que la chasse aux niches est déclarée et que les démagogues de tous bords s'unissent pour hurler contre les riches qui « échappent » à l’impôt, une de ces niches fait aujourd’hui l’actualité: L’aide aux PME.

Les Français redevables de l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) ont été particulièrement nombreux cette année à opter pour le financement d'une PME. Une opportunité ouverte depuis août 2007 par la loi « Tepa » qui permet une réduction, dans une limite de 50.000 euros, de 75 % de l'investissement en cas d'investissement direct ou via un holding, et de 50 % par l'intermédiaire d'un placement collectif (FIP, SCPI, FCPR).

Selon un bilan publié hier, il y a eu 140.043 réductions d'ISF pour investissement dans une PME, contre 102.000 en 2009 (et 92.000 en 2008). Le montant des réductions a ainsi atteint 838 millions d'euros, contre 718 millions en 2009. Ainsi, plus de 1,1 milliard d'euros ont été investis dans les fonds propres des PME , contre 960 millions d'euros l'an dernier.

Tout cela n'a pas empêché le produit de l'ISF de repartir légèrement à la hausse, les montants encaissés s'établissant début juillet à 3,29 milliards d'euros, contre 3,13 milliards l'an passé à la même époque (et 3,27 milliards au final). Le chiffre est actuellement provisoire car il manque les déclarations des non-résidents, le gouvernement avait tablé sur un produit de 3,5 milliards d'euros pour l’ l'ISF en 2010. Le nombre de redevables de l'ISF a atteint, lui, 562.000 début juillet, contre 539.000 à la même date en 2009 (et 559.700 au final). Il avait pour la première fois baissé l'an dernier. Le mouvement s'inverse, et le nombre de redevables pourrait même dépasser au final celui de 2008 (565.000).

Malgré ces chiffres largement positifs, certains « responsables » politiques continuent de réclamer la suppression ou le « rabotage » de cette « niche fiscale ». La grande presse, caisse de résonance de la démagogie ambiante, ne se lasse de citer « un coût de 838M€ » de cette mesure. Le coût !

Mais de quel coût parle-t-on? Chacun sait la "facilité" avec laquelle les entrepreneurs français, ceux qui créent et administrent des PME, ont accès aux capitaux et aux prêts des banques ! Même quand l’Etat se mêle de mettre en place des fonds d’investissement, ils achètent à prix d’or des chaînes des fast food (Quick) plutôt que d’aider les petits entrepreneurs !!!! Combien aurait coûter le manque de 1.1 milliard d’€ de fonds propres aux entrepreneurs français ? Combien de points de PIB en moins ? Combien d’emplois en moins ? Combien de prestations sociales en plus ? Là est la vraie question. Mais cette question, curieusement, personne, pas même les instances patronales ne la pose. Il faut dire que si vous réussissez à me citer deux entrepreneurs dans les instances patronales, vous êtes sacrément fort, tous ne sont que des « super salariés » ne possédant rien de l’entreprise qui les emploie, que les stocks options - bonus…

Il est pourtant un homme que j’aimerais entendre sur le sujet. Le « père » des FIP. Celui qui a analysé le problème et conçu ce dispositif qui draine tant de fonds vers l’économie locale et l’industrie de proximité. Philippe Adnot. Sénateur de l’Aube. Que pense-t-il de l’acharnement que ses confrères mettent à démolir son œuvre ? Que pense-t-il des envolées lyriques de son collègue Carez?

Toujours les mêmes délires au « Casino fou » de la finance internationale!

Voici que nous apprenons, en plein procès Kerviel, au moment où la presse, aux ordres de ses actionnaires, entonne en chœur l'air du « fruit pourri dans un monde merveilleux », au moment où les « instances de la finance » nous assurent que plus jamais un homme seul et sans contrôle comme Kerviel ne pourra « déstabiliser » les marchés.... Qu'un trader de la City, complètement bourré, a, de chez lui, sur son ordinateur portable, pour se fendre la pipe, acheté en deux heures 30% de la production mondiale de pétrole!!!!!

http://www.telegraph.co.uk/finance/newsbysector/energy/oilandgas/7864814/Steve-Perkins-the-broker-who-traded-520m-when-drunk-to-resume-career-in-Switzerland.html

L'épilogue de cette histoire est surprenante. Interdit de marché par la FSA pour une durée de cinq ans, notre trader fêtard a trouvé, une semaine plus tard, un nouvel employeur en Suisse: Un courtier en énergies renouvelables. Bon, bien sûr, les beuveries de Berne sont moins réputées que celles de Londres, mais gageons que si nous surveillons de près les cours des « droits à polluer » et des biocarburants, nous ne tarderons pas à voir apparaître quelques effluves pas très « écolos » :-))

Que Mister Perkins ait réussi à faire bondir le cours du pétrole de 2,55$ le baril en deux heures, que son employeur, contraint de liquider la position à perte, y ait laissé quelques 10M$ de plumes, nous importe peu.

Mesures de contrôle bidons, annonces mensongères, c'est bien le système financier mondial qui engendre ces « dérapages ». Il les engendre car il en vit. De temps en temps, un bouc émissaire surgit qui focalise sur sa personne la colère du bon peuple, relayée par la démagogie des journalistes travaillant pour des actionnaires eux-même acteurs de la finance mondiale. Pendant ce temps, le « Grand Casino Fou » continue sa tournée. « En avant petits bolides! on attrape la queue de Mickey! Le vainqueur aura un tour gratuit! » Le seul vrai vainqueur, c'est le propriétaire du manège, exactement comme au casino, le seul vrai vainqueur, c'est le casino lui-même.

Le Ministère du Budget est un menteur!!!!

"Déficit de la Sécu : moins élevé que prévu"

C'est par cette affirmation péremptoire que la plupart de vos journaux, radios, télévisions, ont relayé l'information diffusée par le ministère du budget.

"Le déficit du régime général de la Sécurité sociale s'est établi à 20,2 milliards d'euros en 2009, selon les chiffres "quasi définitifs" du ministère, soit 3,2 milliards de moins que prévu initialement". Tels étaient les termes du communiqué.

Or, c'est un GROS mensonge, et voici pourquoi:

"Initialement": Les chiffres initiaux, c'est à dire ceux inscrits dans le budget de l'État, étaient ceux qui avaient été communiqués par la Sécu elle-même, c'est à dire.... 8,6Mds€ (Vérifiez par vous-même, c'est page 46). Le déficit définitif est donc de 2,35 fois supérieur à celui qui été "prévu initialement".

D'où provient cette "erreur"? D'un "coup de com" qui a consisté à faire au mois d'octobre dernier une prévision alarmante permettant de présenter aujourd'hui le résultat (catastrophique) comme moins grave que prévu....

J'affirme donc que le Ministère du Budget (qui sait, bien évidemment qu'un écart se calcule par rapport au budget voté par les représentants du peuple, députés et sénateurs, et non par rapport à une déclaration faite à des journalistes) a sciemment, consciemment MENTI.

Corolaire: Les journalistes sont des ânes qui se sont contentés de braire en chœur le refrain qui leur avait été fourni, sans « investigation » aucune!

Toujours plus, toujours mieux…. Dans la démagogie !

C'est aujourd’hui que les milliers de salariés de la banque d'investissement de la Société générale vont savoir à combien se monte leur rémunération variable au titre de 2009. Vendredi dernier, c'était chez BNP Paribas. Pas de surprise, les bonus annoncés sont nettement inférieurs à ceux des banques anglo-saxonnes.

Histoire d’alimenter la démagogie et les réactions scabreuses des jaloux de tout poil, la BNP et la Socgen ont « lâché » leurs deux plus gros bonus : 10M€ pour BNP ; 6.5M€ pour Socgen. Bien évidemment, ces deux là ne sont peut être pas trop à se plaindre de la comparaison avec leurs homologues des banques étrangères, mais ils ne sont pas représentatifs de l’ensemble des rémunérations.

Il faut reconnaître que la partie n’a pas été facile à jouer pour les banques françaises qui durent concilier deux impératifs opposés : contenter une opinion publique indignée et chauffée à blanc par un corps de politiciens démagogues et, en même temps, payer suffisamment les professionnels, dont beaucoup ont réalisé une année record, pour qu'ils ne soient pas tentés d'aller à la concurrence. Nouveau cette année, il leur a fallu passer par les fourches caudines de Michel Camdessus, dit « le Tsar des rémunérations» nommé par Nicolas Sarkozy, le Président qui s’était augmenté de 184% lors de sa prise de fonction.

Michel Camdessus, ancien directeur général du FMI, devait s'assurer que les rémunérations variables proposées par les six banques françaises ayant bénéficié du soutien public respectaient les règles du G20 (une partie du bonus en cash, le reste versé de manière différée, en partie en actions, sous condition de performance).

Reste à savoir maintenant si les montants offerts vont satisfaire les meilleurs mercenaires quand les banques anglo-saxonnes, elles, appliquent les règles avec moins de rigueur. Nous avons bien des exemples (encore aujourd’hui avec le marché des avions ravitailleurs américains) où la France perd beaucoup à jouer l’angélisme quand personne, en face, n’est sur le même registre !